Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące egzekucji z nieruchomości mają zastosowanie do:
- egzekucji z użytkowania wieczystego,
- egzekucji z ułamkowej części nieruchomości,
- egzekucji ze spóldzielczego własościowego prawa do lokalu,
- egzekucji ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego,
- zbycia nieruchomości w celu zniesienia współwłasności,
- zbycia nieruchomości w celu realizacji roszczenia wspólnoty mieszkaniowej przeciwko właścicielowi lokalu na nieruchomości wspólnej.
2. Egzekucja z nieruchomości – komornik
Egzekucja nieruchomości co do zasady dokonywana jest przez komornika. Sąd sprawuje nadzór oraz dokonuje innych czynności zastrzeżonych dla sądu przez KPC.
Komornik zawiadamia sąd przy którym działa o wszczęciu i zakończeniu egzekucji z nieruchomości.
2.1. Właściwość komornika
O tym, który komornik jest właściwy do prowadzenia egzekucji z nieruchomości decyduje miejsce położenia nieruchomości.
Art. 921 KPC: “§ 1. Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona.
§ 2. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli. W tym celu komornik, który rozpoczął egzekucję, o wszczęciu, a następnie o ukończeniu egzekucji zawiadomi komornika, do którego, stosownie do paragrafu poprzedzającego, mogłaby należeć egzekucja.”
3. Egzekucja komornicza nieruchomości – uczestnicy
Uczestnikami egzekucji z nieruchomości są:
- wierzyciel, który złożył wniosek o wszczęcie egzekucji,
- dłużnik, przeciwko któremu kierowana jest egzekucja,
- osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.
4. Etapy egzekucji z nieruchomości
Etapy egzekucji komorniczej z nieruchomości:
1. zajęcie nieruchomości,
2. opis i oszacowanie zajętej nieruchomości,
3. licytacja nieruchomości,
4. przysądzenie własności.
4.1. Zajęcie nieruchomości
Wszczęcie egzekucji z nieruchomości następuje na wniosek wierzyciela. Aby komornik dokonał zajęcia nieruchomości niezbędne jest prawidłowe oznaczenie nieruchomości we wniosku.
Po otrzymaniu wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.
Jednocześnie z wysłaniem wezwania dłużnikowi komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub złożenie wniosku do zbioru dokumentów.
Art. 9231 KPC: “§ 1. Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom.
§ 2. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, o sprzeciwie komornik niezwłocznie zawiadamia wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.”
Zajęcie obejmuje nieruchomość oraz wszystko to, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciażenia hipoteką.
4.1.1. Moment zajęcia nieruchomości
Co do zasady w odniesieniu do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania.
Jeżeli dłużnikowi nie doręczono wezwania, oraz w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złozenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.
O dokonaniu zajęcia nieruchomości komornik zawiadamia także wierzyciela.
Art. 927 KPC: ,,§ 1. Wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych; poza tym ma te same prawa co pierwszy wierzyciel.
§ 2. W przypadku, o którym mowa w § 1, komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o przyłączeniu się wierzyciela do egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.”
4.1.2. Egzekucja nieruchomości – zakres i skutki
Zajęcie nieruchomości obejmuje nieruchomość i wszystko to, co stanowi przedmiot obciążenia hipoteką według prawa rzeczowego.
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Czynności egzekucyjne są ważne zarówno w stosunku do dłużnika jak i w stosunku do nabywcy.
Nieważne są natomiast:
- rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu (nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień),
- obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym.
Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.
4.1.3. Egzekucja komornicza nieruchomości – zarząd
W przypadku prowadzenia egzekucji komorniczej nieruchomości zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika. Jeżeli jest to konieczne ze względu na prawidłowe sprawowanie zarządu sąd ustanawia innego zarządcę niż dłużnik.
Komornik, po ustanowieniu zarządcy nieruchomości, wzywa wskazane przez wierzyciela osoby aby przypadające od nich zaległe oraz przyszłe świadczenia stanowiące dochód z nieruchomości uiszczane były do rąk zarządcy.
Art. 935 KPC: ,,§ 1. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.
§ 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.
§ 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.”
Zarządca, co najmniej raz w roku oraz po zakończeniu sprawowania zarządu, składa sądowi sprawozdania ze swoich czynności jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe.
Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków.
4.1.4. Wydatkowanie dochodów z nieruchomości
Art. 940 KPC: ,, Z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa w następującej kolejności:
1) koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków;
2) bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika;
3) bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji;
4) bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2;
5) zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu;
6) należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.”
4.2. Opis i oszacowanie zajętej nieruchomości
Komornik sądowy dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu.
Opis i oszacowanie dokonywane są na wniosek wierzyciela.
O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników postępowania. Ponadto wzywa, przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, osoby które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.
Na wniosek zgłoszony przez wierzyciela lub dłużnika najpóźniej podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu, może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywoławcza wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego.
Oszacowania dokonuje powołany przez komornika biegły sądowy uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów.
Z opisu i oszacowania sporządza się protokół. Czynność opisu i oszacowania jest zaskarżalna. Termin wynosi dwa tygodnie i liczony jest od dnia zakończenia opisu i oszacowania.
4.3. Licytacja nieruchomości
Przed licytacją nieruchomości konieczne jest uprzednie obwieszczenie.
4.3.1. Obwieszczenie
Obwieszczenie o licytacji nieruchomości ma na celu poinformowanie o terminie licytacji zainteresowanych nabyciem a także dotarcie do osób, które roszczą sobie prawa do zajętej nieruchomości.
Obwieszczenie jest podawane do publicznej wiadomości na co najmniej 2 tygodnie przed terminem licytacji. Zamieszczane jest ono na stronie internetowej komornika oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
W obwieszczeniu komornik sądowy zamieszcza informacje m.in. o sumie oszacowania nieruchomości oraz cenie wywołania.
4.3.1. Osoby nieuprawnione do udziału w licytacji
Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego w licytacji nie mogą brać udziału:
- dłużnik,
- komornik,
- małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo dłużnika/komornika,
- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
- licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
- tzw. opieszały nabywca, czyli próbujący ponownie wziąć licytacji, mimo iż wcześniej po wygranej nie zapłacił całości kwoty.
Ponadto, zgodnie z art. 976 KPC, w licytacji nieruchomości nie mogą brać udziału osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.
4.3.2. Licytacja – przebieg
Przetargi komornicze odbywają się przy stawiennictwie nawet jednego licytanta. Dopuszczalne jest działanie przez pełnomocnika.
Licytacje nieruchomości przeprowadzane są w siedzibie sądu rejonowego.
Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie rękojmi przez potencjalnego licytanta. Stanowi ona wysokość jednej dziesiątej sumy oszacowania. Opłatę należy uiścić najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg komorniczy. Ma ona na celu dopuszczenie do licytacji osób zainteresowanych i potwierdzenie wiarygodność ich intencji. Rękojmia złożona przez licytanta, który zaoferował najwyższą cenę jest zatrzymywana na poczet tej ceny z chwilą udzielenia przez komornika przybicia. Pozostałym wpłacającym zwraca się ją niezwłocznie.
Wysokość ceny wywołania:
- w pierwszym terminie licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania nieruchomości,
- w drugim terminie licytacji wynosi 2/3 sumy oszacowania nieruchomości – jest to najniższa cena za jaką można nabyć nieruchomość w drodze licytacji.
Przetarg odbywa się ustnie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego.
Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych.
Zamknięcie przetargu następuje z chwilą ustania postąpień po uprzednim trzykrotnym obwieszczeniu przez komornika ostatnio zaofiarowanej ceny.
Kolejnym etapem egzekucji z nieruchomości jest przybicie udzielane licytantowi, który zaoferował cenę najwyższą.
Art. 967 KPC: „Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.”
4.4. Przysądzenie własności
Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
Art. 999 KPC: ,,§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności[…]”
